在城市化进程加快的今天，不少人都会选择在城市买房。由此也会产生不少纠纷，在房子交易时出现的纠纷主要有购房合同纠纷、不可以按期交房纠纷、违约纠纷。本文就购房时的有关问题作相应剖析。

共有二手房供应需全体共有人赞同

国内《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人赞同，不然处分无效。因此，在二手房交易中，交易双方应付房子权利是不是存在共有状况予以特别注意。因为房产所有权使用记名登记规范，因此买卖时房子的所有权利人，均应在《房产交易合同》上签字，用户应注意这类签字的真实性。除未成年的签字可以由爸爸妈妈代签外，其他代签行为代签人需要有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，假如当作夫妻共有财产的房子子产权仅登记了一方的名字时，用户需要确认夫妻双方供应房子的意愿是一致的。

在实践中，有时会出现这种情况;是共有财产的房子子未经全部共有人赞同而被个其他人供应后，其他共有权利人提起拆讼需要确认交易行为无效时，假如用户是善意购房，即不了解卖家未经全体共有人赞同且房子已经过户，法院一般不会判决二手房买卖无效。这是从稳定房产买卖秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自供应房子的个别权利人追究责任。

三方需明确各自的权责

卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房子的价格，卖家应注意区别“净到手价”“价格”及“合同价”，明确房子的权属和用近况， 与委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。应该注意的是。

用户通过中介找卖家时，应该需要中介出示其与卖家之间的房子挂牌供应委托协议。协议中应当包含房子基本情况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。用户与中介签订的书面协议，应包含房价、保留期限及定金处置等条约，并盖有中介企业的印章。用户应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实质出货定金前，用户还应确认中介是不是经过上家授权可以代收定金。在出货定金时应需要中介出具收据。该收据有中介经办职员的签字，还应加盖中介企业的印章。

用户须实地查询卖家房子有无出租

假如二手房供应前已经有房客承租，那样在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在供应房子三个月前告知房客房子马上供应的状况，并告知房价等供应条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是不是行使优先购买权。假如房客舍弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房子卖给别的人。假如卖家不告知房客房子供应的状况，而擅自卖给别的人，则房客有权向法院倡导交易行为无效。对于用户而言，为防止出现此类问题，应该对房子进行实地考察，确定是不是有房客居住其内，以确保买卖的安全性。

妥善解决签约后的后续事情

交易双方签好交易合同后，除去收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、修理资金过户等。对此，用户卖家也要妥善处置，防止发生非必须的纠纷。在签订《房产交易合同》时，用户卖家应将用户付款方法与卖家交房状况结合，以保证各自的权益。譬如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每天付总房价肯定比率的违约金;超越几天时，一方有权选择违约金，超越几天时，一方有权选择解除合同并需要违约方承担违约责任等。总之，交易合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成交易的顺利进行。

“两个定金”大不一样

定金纠纷是二手房交易中很常见的问题，重要原因是交易双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房交易若是在中介的主持下签订交易合同的，在买卖过程中一般有两个定金。第一个定金出目前交易双方对中介进行委托的过程中，用来担保用户卖家在约定的时间内，根据约定的条件，到某确定地址签订《房产交易合同》。如届时用户反悔不来与卖家签订交易合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房产交易合同》，要承担双倍反还定金的责任。

第二个定金出目前《房产交易合同》中，用来保证交易合同签订后，交易双方可以根据合同的约定切实履行各自的义务。假如出现违约的状况，违约方要承担相应责任。

当然，交易双方也可以不通过中介直接签订《房产交易合同》，在合同中也可以约定定金条约，用来保证签订的合同后，双方可以根据合同的约定履行各自的义务。

三类二手房权利受限制，买卖前需要严加审察

容易见到权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没抵押，如通过按揭贷款购买的房子。交易设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面赞同，假如抵押权人不认可，只能在解除抵押关系后方可进行买卖过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房子换出来，或通过其他方法依法解除查封后，方可进行二手房交易。三是房子当初分配给承租人时，对以后的出售就设有肯定的限制条件，该条件一般会在房子权属登记机关备案。这样的情况多数出目前房子的产权人原在某个单位，之后单位将房子作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合肯定条件时，才能将房子上市出售交易如此的二手房，一般需要设定出售条件的原分配单位出具赞同出售的书面证明。

律师365我们为你整理这篇文章，期望能更好的帮忙你知道二手房买卖中,购房者需要特别看重那几个方面的法律常识，欢迎浏览。